婚姻後に不動産を購入したら当然に財産分与の対象になります。単純に利益の半分を分ければいいのでややこしいものでもありません。3000万円の不動産も持っていてローンがなければ不動産を売って1500万円ずつ分けてもいいですし、一方の配偶者が住むのであれば、もう一方の配偶者に1500万円支払えばいいでしょう。この考え方は不動産の価値>ローン残額の場合も同じで、3000万円の不動産にローンの残額が1000万円であれば、差し引きして2000万円の価値があるので、売って1000万円ずつにしてもいいですし、一方の配偶者が住む場合は、もう一方の配偶者に1000万円支払えばいいでしょう。
逆に不動産の価値<ローン残額の場合が問題です。不動産の売値が1000万円なのにローンは2000万円のような場合だと売っても1000万円のローンが残るだけになってしまいます。この流れから考えたら売って1000万円のローンを夫婦で分けて500万ずつのローンを背負っていく考えてしまいそうです。しかし、債務に対しての考え方は違うので注意が必要です。
夫名義でローンを組み不動産を売却しても1000万円のローンが残るとしても、この責任は夫1人で背負うことになります。逆に言えば妻は財産分与を受け取る事ができないということです。妻が保証人となっている場合も離婚して自宅から出て行ったからと言って外れるわけではありません。銀行から承諾をもらわないといけませんが、銀行も離婚したから保証人を外してくれるわけなく、別の保証人を立てなければならないでしょう。